L’Open Banking et l’Open Data, clés de l’innovation dans la gestion immobilière

Ce sont l’Open Banking et l’Open Data qui vont générer les innovations de rupture dans les investissements immobiliers, plus que l’intelligence artificielle, C’est l’opinion de Christophe Duprat, CEO de Qlower. Sa startup créée en 2021 délivre ses services en misant sur ces leviers technologiques. Dans cette tribune, le dirigeant décrit les automatisations à venir dans la gestion immobilière.

Simplifier les tâches administratives grâce à l’Open Banking et l’Open Data

Les technologies de l’Open Banking et de l’Open Data simplifient les nombreuses tâches administratives qu’engendrent la constitution et la gestion d’un parc locatif pour les gestionnaires de biens et les particuliers investisseurs. Ce sont des leviers d’action nécessaires à l’heure où l’investissement immobilier reste le placement plébiscité en France comme en Europe, pour 68% des personnes interrogées en décembre 2022 par l’institut Ipsos pour Qlower dans le contexte inflationniste actuel à 6%.

Ces investissements sont dorénavant facilités par l’émergence de services basés sur les données accessibles issues de l’Open Data. Tels que le prix au m², le loyer attendu, etc. Ces informations auparavant difficiles à obtenir sont maintenant enrichies du DPE (Diagnostic de performance énergétique), du type de chauffage, du matériau de la façade et bien plus. Grâce à ces informations, il devient facile de compléter le contenu des annonces immobilières.

La première analyse d’un bien immobilier à des fins d’investissement est immédiate. On associe à chaque annonce du marché un rendement théorique, et aussi une projection des travaux à réaliser à moyen terme. Les investissements immobiliers séduisent les jeunes actifs. 38% des 18-35 ans interrogés sont déjà propriétaires d’un logement qu’ils proposent à la location. 43% ont même un projet précis d’investissement locatif à 12 mois, contre 26% pour l’échantillon tout âge confondu. Des sociétés innovantes construisent des nouveaux outils proactifs et pertinents afin de fluidifier les investissements. Ces sociétés attirent les fonds de capital-risque.

Les Proptech et les Fintech se rejoignent

Il y a une porosité croissante entre les Proptech (désigne les startups qui innovent dans l’immobilier, contraction de « property » et « technology ») et les Fintech (les startups qui innovent dans les services financiers), retient le fonds d’investissement TechMind. Cette porosité est exacerbée par l’émergence des solutions d’Open Finance, de la Blockchain et des concepts de l’investissement immobilier, poursuit  Techmind.

Les données ouvertes – l’Open Data – facilitent le choix de l’investissement. Les données de l’Open Banking, pour leur part, simplifient l’octroi de crédit, la sélection des candidats à la location, la gestion, la comptabilité et la déclaration fiscale. C’est tout le métier de la gestion d’actifs immobiliers qui se transforme rapidement. La transaction bancaire devient une source de données pour la gestion locative .

Une fois le compte bancaire connecté, chaque transaction partagée via l’Open Banking est lue et interprétée par des moteurs exploitant l’analyse sémantique. Chaque transaction devient alors une information liée à la gestion d’actifs immobiliers. Les loyers reçus et les charges débitées sont immédiatement notifiés. L’administrateur peut dériver de cette information un indicateur de retard de paiement ou un thermomètre mesurant l’inflation réelle des charges locatives sans avoir à attendre de régularisation des charges en fin d’année, optimisant ainsi la gestion. 

De nouvelles automatisations deviennent possibles

L’absence d’une transaction attendue traduit un manque de couverture assurantielle à corriger, alors qu’un niveau inattendu  – de consommation d’eau par exemple – peut signifier une fuite ou la vacance d’un logement. De telles automatisations apportent des gains tant pour les gestionnaires d’actifs que pour les particuliers investisseurs. L’Open Banking et l’Open data permettent d’aller plus loin que la gestion. 

Les opérations de gestion locative s’appuient sur l’analyse des transactions bancaires. Une fois interprétées et comprises, ces transactions alimentent au fil de l’eau la comptabilité des gestionnaires d’actifs. Nativement à jour, la comptabilité de trésorerie apporte une parfaite compréhension de la situation du parc et des locataires. On s’attend donc à une concentration des opérateurs de gestion, de comptabilité et de conseil en investissements vers plus de transversalité afin de maximiser l’exploitation des données. Ces opérateurs proposeront un accompagnement continu à partir d’informations consolidées et rendues claires, tant du côté des gestionnaires de biens que des particuliers investisseurs. 

Ainsi, dès le mois de mars, le gestionnaire connaît précisément sa situation comptable et fiscale. Une projection intelligemment construite permet de prévoir la fiscalité attendue avec 9 mois d’avance. Il devient alors possible de piloter la fiscalité d’un patrimoine immobilier avec une agilité jusque-là impossible.  

Un outil de gestion hybride devenu un véritable couteau suisse

Les gestionnaires disposent alors d’un outil hybride intégrant la gestion opérationnelle, la gestion locative, la comptabilité, et les conseils d’optimisation alimentés par le pouls de l’activité locative que sont les paiements. 
Qlower est une startup lancée en 2021. Elle est spécialisée en gestion, comptabilité et fiscalité des investissements immobiliers afin de simplifier le pilotage de son patrimoine immobilier.

La startup met à disposition des propriétaires bailleurs particuliers un service de gestion locative, de comptabilité et de fiscalité par abonnement, à 12 € par mois. L’application analyse les opérations bancaires liées à l’activité locative, tient la comptabilité à jour jusqu’à la déclaration fiscale télétransmise aux services fiscaux. Ce service comprend aussi la production des baux, des états des lieux, l’envoi des quittances, la génération des relances et la détection les impayés en temps réel grâce à l’Open Banking. Qlower assure la gestion et la comptabilité au quotidien de 4000 propriétaires représentant un actif sous gestion de 740 millions d’euros en France. 

Pour rappel, l’Open Banking est une directive européenne imposant aux banques le partage des données bancaires vers des services tiers souhaités par leurs clients.  Les partages des données bancaires ou immobilières ont amené l’émergence de nouveaux services portés par des Fintech. On citera les agrégateurs bancaires, les coachs financiers, les outils de comptabilité automatisée et les calculateurs de rentabilité théoriques.

Six ans pour mettre en ligne une base de données immobilières

Quant à l’Open Data, il s’agit d’une démarche par laquelle les collectivités publiques ou les sociétés privées permettent l’accès et l’usage de leurs données. En 2011, la loi de modernisation des professions réglementées obligeait les notaires à alimenter une base de données immobilière. Sa première mise en ligne aura nécessité 6 ans mais lancera le principe de l’Open Data sur le marché de l’immobilier. 

En 2023, l’accès à ces données s’enrichit en continu de nouvelles informations. Dernièrement, le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) a apporté sa pierre à l’édifice en publiant une base de données agrégeant et organisant 30 bases publiques. L’enjeu est de cartographier précisément le parc immobilier existant. Chaque adresse propose jusqu’à 250 informations allant du mode de chauffage au score DPE.